Profesyonelyoneticilik.com

Menu

Browsing "Older Posts"

Çatı Onarım Bedelinin Kat Maliklerinden İstenmesi - Yargıtay Kararı

5 Eylül 2020 Cumartesi / Yorum Yok

Çatı Onarım Bedelinin Kat Maliklerinden İstenmesi

Davacının, kat maliki olmamakla birlikte davaya konu binada mülkiyeti eşine ait 5 numaralı bağımsız bölümde daimi suretle oturduğu ve davaya konu olan çatı onarımının ve bu onarımın  gerektirdiği harcamanın davacı tarafından yapıldığı sabit olup, bu konuda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Davacının oturmakta olduğu bağımsız bölüm, binanın en üst katında olduğundan, çatıda meydana gelebilecek herhangi bir arızadan öncelikle davacının etkileneceğine kuşku yoktur.



Çatının onarımı davacının taşınmazı kullanım hakkını doğrudan ilgilendiren bir olgu olmakla , gerekli onarımın yapılmasını diğer kat maliklerinden istemesi ve bunu yerine getirilmemesi halinde de bireysel olarak müdahale etmesi ve gerektiğinde onarım bedelini de talep ve dava etmesi mümkündür.

Y.18.HD. 12.02.2002 12333-1533

Kat Malikleri Kurulu - Soru - Cevap

28 Ağustos 2020 Cuma / Yorum Yok

Kat Malikleri Kurulu - Soru - Cevap

1) Kat malikleri kurulunun birinci toplantısında yeter sayının sağlanamaması durumunda ikinci toplantı  birinci toplantıyı takip eden kaç gün içerisinde yapılmalıdır?

a) 5 gün
b) 7 gün
c) 10 gün
d) 15 gün
e) 90 gün

DOĞRU CEVAP: D - 15 gün  

kat malikleri kurulu toplantısı


2)Aşağıda verilen şıklardan hangisi kat malikleri kurulunun görev ve yetkilerinden biri değildir?

a) Anagayrimenkul projesi yapmak
b) Yönetim planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek
c) Anagayrimenkulü sigorta ettirmek
d) Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek
e) Yönetimmelik yapmak ve gerektiğinde değiştirmek

DOĞRU CEVAP: A - Anagayrimenkul projesi yapmak



Anagayrimenkul Yönetiminde Kat Malikleri Kurulu

/ Yorum Yok

Anagayrimenkul Yönetiminde Kat Malikleri Kurulu

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun27. maddesinde, anagayrimenkulün yönetimi  başlığının altında, Genel Kurul; "anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır." denilmektedir. 

Anagayrimenkul Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar; 


  1. Kat Malikleri Kurulu veya Genel Kurul
  2. Yönetici veya Yönetim Kurulu
  3. Denetçi veya Denetim Kurulu


Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri


Kat Malikleri Kurulunun görev ve yetkileri şunlardır:

  • Yönetim Planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek
  • Yönetmelik yapmak ve gerektiğinde değiştirmek
  • Anagayrimenkulü sigorta ettirmek.
  • Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek
  • Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleriyle ilgili kararlar almak
  • Yöneticiye veya yönetim kuruluna verilenler dışında kalan yönetim iş ve işlemlerini yürütmek.
  • Yönetici veya yönetim kurulu tayin etmek, gerektiğinde görevden almak
  • İşletme projesi hakkında karar vermek
  • Belirtilen zamanlarda hesapları incelemek, yönetici veya yönetim kurulunun ibrası hakkında karar vermek
  • Yönetici veya yönetim kurulunu denetlemek, gerekiyorsa bu iş için denetçi veya denetim kurulu tayin etmek
  • Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden ötürü kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözümleyerek karara bağlamak.

Bağlantılar







Kapıcı Dairesi ile İlgili Yargıtay Kararları

21 Ağustos 2020 Cuma / Yorum Yok

Kapıcı Dairesi ile İlgili Yargıtay Kararları

Kapıcı Binanın Uygun Bir Yerinde Oturur, Bunun İçin Özer Bir İzine Gerek Yoktur.

" Kat Mülkiyeti Yasası'nda ana gayrimenkulün bir takım işlerinin yürütülmesi için hizmetli tutulmasını ve bu hizmetlinin kapıcı dairesinde veya binanın uygun bir yerinde daimi olarak oturmasına izin verilmesini engelleyen bir hüküm bulunmadığı gibi böyle bir iş için karar veya muvafakat yönünden özel bir nisap öngörülmüş de olmadığından kat maliklerinin çoğunluğunun karar veya rızası yeterli sayılmalıdır. "

Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesi 

"Kat Mülkiyeti Yasası'nın 45. maddesine göre; ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya kapıcı dairesinin kiraya verilmesi gibi önemli yönetim işlerinin yapılabilmesi, kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri kararla mümkündür. Olayda ana taşınmazın kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için tüm kat  maliklerince oy birliğiyle alınmış bir karar bulunmaması halinde, söz konusu yerin kiraya verilmesi yasanın emredici hükmüne ayrılık teşkil edeceğinden mahkemece, bu konuda oy birliğiyle alınmış bir karar bulunup bulunmadığı araştırılıp tüm deliller toplandıktan sonra oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerektiği düşünülmeden, yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir. "

Terasta Yapılacak Değişiklikler ile İlgili Yargıtay Kararları

/ Yorum Yok

Terasta Yapılacak Değişiklikler  ile İlgili Yargıtay Kararları

* Terasın Üstünün Kapatılması

"Bir zararın giderilmesi için birkaç türlü çare var ise, bunlardan en az giderle ve yapının görünüşü, bozmayacak ve yeniden bir teras yapımı gerektirmeyecek olanı seçilmelidir. Bilirkişilerin gösterdiği çareler arasında izolasyon ile zararın giderilmesi de vardır. 
Böyle bir imkan var iken KMY'nin 19. madde hükmü göz önünde tutulmadan yapılan mimari durumu değiştirici nitelikte terasın üstünün kapatılması kabul edilemez."


*Terasta Değişiklik Yapılmasına İzin Verme Durumu

"__/__/ ____ tarihli, yönetim kuruluna verilen dilekçe ile, terasın üst ve yanlarının davacı tarafından kapatılmasına muvafakat verilmiş ve bu muvafakatname 5 numaralı daire sahibi olan davalı tarafından da "Oda haline konulmaması şartıyla EVET" denilerek imzalanmış ve bu imza inkar edilmiştir. Bilirkişi raporunda bu eklemenin oda niteliğinde olmadığı açıklandığına göre, bu yapıya karşı öne sürdüğü itiraz ve çekişmelerin kaldırılması gerekir."

Pastane Olarak Kullanılan Dükkan ile İlgili Yargıtay Kararları

/ Yorum Yok

Pastane Olarak Kullanılan Dükkan ile İlgili Yargıtay Kararları

* Pastanede Video - Televizyon İzlemenin Kuralı

"Davalının pastane olarak kullandığı bağımsız bölümde izlenen televizyon ve video yayını sebebiyle etrafına ve pasajın müşterilerine herhangi bir rahatsızlık verip vermediğini saptamanın, bu husus saptandığı takdirde de video / televizyonun bir işyerinde bulundurulmasının ayrıca yasaklanmadığı da dikkate alınarak bu rahatsızlığın bertaraf edilmesi için tedbirleri saptamak ve davalıya bu konuda Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi uyarınca ihtarda bulunmak olmalıdır. Gerekli tahkikat tamamlanmadan televizyon ve video gösteri yeri olarak kullanılmayan  pastane niteliğindeki bağımsız bölümde video bulundurulmasını yasaklayan şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir."



* Depolu Dükkanda Pasta - Börek İmalatı 

"Depo dükkanda pasta ve börek imalatı yapılması, mesken olan diğer bağımsız bölümleri rahatsız ederse, bu faaliyete son evrilmesine karar verilebilir."

*Fırın  Bacasından Çıkmakta olan Yüksek Isının Bağımsız Bölümlere Zarar Vermesi Durumu

" Fırın bacasından çıkan yüksek ısının, diğer bağımsız bölümlere  verdiği zarar ve rahatsızlığın giderilebilmesi için alınması gereken önlemler mutlaka yerinde araştırılmalı, dışarıdan alınacak önlemlerle rahatsızlığın giderilmesine olanak bulunmadığı saptanırsa, mevcut fırın bacasının kullanılmasının menine karar verilmelidir."

*Fırının Gece Gürültüsü 

Fırının özellikle geceleri rahatsızlık verici gürültüler çıkarması hayatın olağan akışı olduğu dikkate alınarak gürültünün tahammül edilebilir düzeye indirilmesi için gereken önlemlerin bilirkişi marifeti ile belirlenmesi, ve belirlenen önlemlerin yerine getirilmesi için davalıya süre verilmesi gerekir.

Komşu Hakları Soru - Cevap

16 Ağustos 2020 Pazar / Yorum Yok

Komşu Hakları Soru - Cevap


1) Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi için diğer bir bağımsız bölüme girme gereksinimine ne ad verilir?

a) Oturma mecburiyeti
b) Sigorta mecburiyeti
c) İcra mecburiyeti
d) Mahkeme mecburiyeti
e) Müsaade mecburiyeti

CEVAP: E - Müsaade mecburiyeti




2) Mesken olan bir yerde aşağıdakilerden hangisi açılamaz?

a) Mühendislik bürosu
b) Diş kliniği
c) Avukat yazıhanesi
d) Muhasebe bürosu
e) Diş muayenehanesi

CEVAP: B - Diş Kliniği

Kat Mülkiyeti Soru - Cevap

15 Ağustos 2020 Cumartesi / Yorum Yok

Kat Mülkiyeti Soru - Cevap

1) Aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

a) Kat Mülkiyeti, parsel sahipleri birden fazla ise, tapuda düzenlenen resmi senetle, parsel tek kişiye ait ise sahibinin dilekçesi iletapuda kurularak tescil edilir.
b) Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin gerekli belgelerden biridir.
c) Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
d)Kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek kadar ihlal ederse, o malikler, bu tip rahatsızlıklara yol açan kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilir.
e) Kat mülkiyetinin devri davasını, binada oturan kiracı da açabilir.

CEVAP: E şıkkı - Kat mülkiyeti devri davasını ancak kat maliki açabilir.




Kat İrtifakı ile İlgili Soru -Cevap

14 Ağustos 2020 Cuma / Yorum Yok

Kat İrtifakı ile İlgili Soru -Cevap

1) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu ittifakın kurulması sırasında verilen plana göre kaç yıl içerisinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi kat irtifakını sonlandırabilir?

a) 1 sene
b) 2 sene
c) 3 sene
d) 5 sene
e) 10 sene

CEVAP: D şıkkı - 5 sene

2) Aşağıdaki şıklardan hangisi anagayrimenkulun kat irtifakı yönetiminde incelenen yönetimin işlevlerinden biri değildir?

a) Örgütleme
b) Finansman
c) Yöneltme
d) Koordinasyon
e) Planlama

CEVAP: B şıkkı - Finansman



3) Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak  / yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına verilen ad aşağıdakilerden hangisidir?

a) Müşterek Mülkiyet
b) Dilekçe
c) Yönetim planı
d) Yapı kullanma izin belgesi
e) Kat irtifakı

CEVAP: E şıkkı - Kat irtifakı

Ortak Yerler ile İlgili Soru -Cevap

/ Yorum Yok

Ortak Yerler ile İlgili Soru -Cevap

1) Ortak yerlerle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

a) Anayapının dış duvarları ortak yerdir.
b) Tapuda eklenti olarak kayıtlı olmayan yerler, ortak yerdir.
c) Tüm kat maliklerinin rızası olmadan ortak yerlere ve tesisata el atılarak konut haline getirilen deponun eski hale dönüştürülmesi dava olunabilir.
d) Mimari projede ortak yer olarak bırakılan yer her nasılsa bağımsız bölüm olarak tescil edilmiş ise, kaydı iptal edilir. Fakat ona özgülenen arsa payı diğer bağımsız bölümlere dağıtılır.
e) Depo bağımsız bölüm olamaz. Dolayısıyla arsa payı tahsis edilemez.

CEVAP: E şıkkı - Kat Mülkiyeti Yasası 4. ve 6. maddelerine göre de ortak yerler arasında sayılmayan, eklenti olarak da gösterilmeyen depolara arsa payı verilip bağımsız bölüm niteliği kazandırılabilir.
*bkz. Y118. HD. 08.11.2010 10709-14767

Anagayrimenkul Yönetimi - Soru Cevap

/ Yorum Yok

Anagayrimenkul Yönetimi - Soru Cevap


1) Bir ana yapının dış duvarlarının reklam amacı ile kiralanması teklifi oylanacaktır. 9 bağımsız bölüm bulunan ana yapıda kat maliklerinin 4 tanesi 'EVET' , 4 tanesi 'HAYIR', 1 tanesi de çekimser oy kullanmış, gerekçelerini yazılı bir biçimde bildirmişlerdir. Yukarıda verilen durumda nasıl bir karar alınmış olacaktır?

a) Çekimser oy, EVET anlamına gelir, teklif kabul edilir.
b) Çekimser oy, HAYIR anlamına gelir, teklif reddedilir.
c) EVET ve HAYIR oyları eşit olduğundan karar alınamaz.
d) EVET ve HAYIR oyları eşit olduğundan toplantı 15 gün sonraya ertelenir.
e) EVET oranı üçte ikiden fazla olduğundan teklif kabul edilir.

CEVAP: B şıkkı - Teklif reddedilir.




2) Anagayrimenkulün en önemli yönetim organı aşağıdakilerden hangisidir?

a) Kayyum
b) Yönetim 
c) Mümessil
d) Denetim Kurulu
e) Kat Malikleri Kurulu

CEVAP: E şıkkı - Kat Malikleri Kurulu


3) Toplantı yeter sayısına uyulmadan yapılmış kat malikleri kurulunda alınan kararda olumsuz oyu bulunan kat malikinin alınan kararın iptali için dava açma süresi ne kadardır?

a) 1 ay
b) 2 ay
c) 3 ay
d) 6 ay
e) 12 ay

CEVAP: A şıkkı - 1 ay


4) Anagayrimenkulün 1 senelik yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını içeren kat mülkiyeti birliğinin bütçesine ne ad verilir? 

a) Ana bütçe
b) Yönetim Planı
c) İşletme Projesi
d) Yönetim Projesi
e) Denetim raporu

CEVAP: C şıkkı - İşletme Projesi




Kapıcı Yönetmelik Örneği

13 Ağustos 2020 Perşembe / Yorum Yok

Kapıcı Yönetmelik Örneği

1) Kapıcı bu talimata yazıldığı şekilde binanın ve bahçenin muhafaza, bakım, temizlik, emniyeti ile bina sakinlerinin yapılmasından yöneticiye karşı sorumludur.

2) Kapıcı, kışın binanın kalorifer tesislerini usulüne uygun olarak çalıştıracak. Bakımını ve temizliğini özenle yapacak, elinde olmayan sebeplerle meydana gelen arızaları en kısa sürede bina yöneticisine bildirecektir. Bina dahilinde ısı derecesinin, belediye nizamlarına uygun bulundurulmasını sağlar, böylelikle yakıt israfını önlemiş olur. Kalorifer tesislerine kendisinden başka kimseye el sürdürmez. Her türlü sorumluluk doğrudan doğruya şahsına ait olduğundan kalorifer yakma belgesini de yöneticiye teslim edecektir.



3) Kapıcı, bahçenin temizliğinden ağaç, çiçek ve çimenlerin sulanmasından ve düzenli bulunmasından sorumludur.

4) Kapıcı her gün en üst kattan başlayarak, zemin kat ve kalorifer dairesi ile bahçe giriş yollarını silip süpürür. Bu temizliği haftada 1 kez deterjan veya benzeri maddelerle yapar.

5) Kapıcı, çöp torbalarını her akşam saat __.__ 'da dairelerden alır. Apartman çöplüğünün kapaklarını daima kapalı, etrafını ve üstünü temiz tutar, yazın koku ve sinek yapmaması için yıkar ve ilaçlar.

6) Kapıcı, su, elektrik ve doğalgaz saatleri posta kutuları paspaslar ve apartmanın her türlü demirbaş malzemesinin muhafaza ve emniyetinden sorumludur. Binanın umumi su boruları, saçaklar, anten, sıvalar, duvarlar, camlar, vs.'yi kontrol eder,tamire muhtaç hususları derhal yöneticiye bildirir. Ayrıca elektrik, doğalgaz ve su tesisatında vuku bulacak arızaları derhal yöneticiye ve kat maliklerine duyurur.

7) Kendisi, karısı ve çocukları daima çok temiz ve düzgün kıyafetle bulunur. Kalorifer dairesini, sığınağı ve kendi dairesini her zaman temiz tutar. Kendiliğinden değişiklik ve tesisat ilavesi yapamaz.

8) Kapıcı banyo yapmak veya çamaşır yıkamak için akrabası da olsa hiç kimseyi kendi dairesine alamaz. İkinci dereceye kadar, bu derece dahil akrabalarını belli süreler içinde evinde misafir edebilir.

9) Kapıcı apartmana dilenci, satıcı ve şüpheli hiçbir kimseyi kedi, köpek ve emsali hayvanları sokmaz. Apartman sakinleri ve misafirlerinden başkasının bahçeye girmesine ve oturmasına müsaade etmez.

10)  Kapıcı genel emniyet bakımından apartmanın dış kapısının geceleri saat 23.00'da kapalı olup olmadığını kontrole der, yanmakta olan (otomatik olmaması durumunda) elektrikleri söndürür.

11) Kapıcı apartmanın sakinlerinin ihtiyaçlarını şu şekilde sağlar:

       a) Her sabah en geç saat 08.00'da ekmek ve gazete dağıtımını yapar, daha sonra 15.30'da ikinci servisi yapar.
       b) Bunun dışında acele ve zaruri hastalık, ilaç aldırılması ve buna benzer hallerde her daire çağırdığı zaman ayrıca gelerek ihtiyaçlarını karşılar. Kuyrukta uzun zaman beklemeyi gerektirecek yerlerden alışveriş yapmaya mecbur tutulmaz.
       c) Kapıcı bu talimatta yazılı hizmetlerin aksamaması için semtinden uzağa alışveriş veya başka maksatlarla gönderilemez. Yakına da gitmiş olsa bile uzun süre apartman dışında kalamaz.

13) Kapıcı haftanın Pazar günleri izinlidir. İzin günlerinde bina sakinlerinin çarşı ihtiyaçlarını, sabah ve akşam üzeri mutlaka temin eder. Kalorifer hizmetleri hiç bir suretle    aksatılamaz. Mecburi sebeplerle bir günden fazla ayrılması gerektiğinde mutlaka, bina yöneticisinden izin almak ve yerine apartmanın bu talimattaki hizmetlerini eksiksiz yapacak birisini vekil olarak bırakmak zorundadır. Vekile yönetim kurulu veya apartman sakinleri tarafından herhangi bir ücret ödenmez. Yıllık izin için Sosyal Sigortalar Yasası hükümleri uygulanır.

14)Kapıcı, Sosyal Sigortalar Yasası kurallarına tabidir.

15) Kapıcı apartmanın umumi hizmetlerinde yöneticinin emrinde olup, vereceği direktifleri yerine getirir. Apartman sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılamak görevi dışında, bu talimatta yazılı görevleri için yöneticiden başka kimseden emir alamaz.







Dilekçe Örneği - Taşınmazın Arsa Payı Oranında Devri

/ Yorum Yok

Taşınmazın ____ TL karşılığında Arsa Payı Oranında Devri



SULH HUKUK MAHKEMESİ YARGIÇLIĞI'NA,

DAVACILAR:     1.
                         2.
DAVALI: ________________
DAVA: Taşınmazın ____ TL karşılığında arsa payları oranında devri istemi 

OLAYLAR:

Davalı, ___________ ili, ___________ ilçesi, ____________ cad. 
no:___/___.'da bulunan tapunun _________ tarihinde ______ ada _______parsel no.lu ___/___ arsa paylı ___________no.lu bağımsız bölümünde, kumar oynatmaktadır. Kendisine sözlü ve yazılı ihtarlar keşide edilerek kumar oynatmasına  son verilmesi istendi ise de bu uyarılara davalı uymamıştır. Son olarak da daire kumar oynatma nedeniyle yapılan bir baskın sonucu mühürlenerek kapatılmıştır. Kat malikleri kurulu da çoğunlukla aldığı karar sonucu davalının taşınmazının devrine karar alınması için yargı organınıza başvurulmasını kararlaştırıldığından adı geçen  dairenin biz davacılara hisseleri oranında devrinin sağlanması için gereğini arz ederim.

HUKUKİ Nedenler: 634 s.Y. m.25, 33 ve ilgili kaynaklar
DELİLLER:  Tapu kayıtları, kat malikleri kararı, kapatma kararı, tanıklar vs.     
SONUÇ:  Yukarıda arz edilen deliller ile duruşma       sırasında sunulacak deliller de gözönüne alınarak davalının __________TL değerindeki taşınmazının biz davacılara arsa paylarımız oranında devir ile yargılama gideri ve masrafların alınmasını arz ederim.

                                                            ___/___/______
                                                             Saygılarımla
                                                                  İMZA



Not 1: Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava, nedenin öğrenilmesinden itibaren 6 ay, hakkın doğumundan itibaren 5 yıldır.

Not 2: Kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinin bir kısmı bu davayı açmak istemezlerse davayı diğer kat malikleri açabilir.

Not 3: Kat irtifakı olan dairelerde bu dava açılamaz. Taşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olmalıdır. Bağımsız bölümünü randevu evi vb. haline getiren kat malikinin bu yeri değeri karşılığı diğer kat maliklerine satışının sağlanması dava edilebilir.

Not 4: Bağımsız bölümün dava günündeki değerin saptanması gerekir. Davayı açan kat malikleri, taşınmazın üçüncü kişilere devrini isteyemezler. Kendileri almak zorundadırlar.

Not 5: Daire sahibi ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında 2 takvim yılı içinde 3 defa, icra veya dava takibi yapılmasına neden olmuş ise,  yine Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesine göre mahkemece verilen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemekte 1 yıl ısrar etmiş ise, yine taşınmazın devri istenebilir.

Kat Mülkiyetinin Devri - Yargıtay Kararları

/ Yorum Yok

Kat Mülkiyetinin Devri - Yargıtay Kararları

* Bağımsız bölümün devri davası açılmadan önce yasaya uygun toplantı yapılması gerekir.

Kat malikleri kurulu toplantısına isteyen tüm kat maliklerinin katılmasını teminen tüm maliklere davetiye çıkarılması ve gündeminde bildirilmesi gerekirken, bağımsız bölümlerin devri istenen davacı kat maliklerine çağrı çıkarılmaması önemli bir usulsüzlük olup bu suretle yapılan toplantının yasal olmadığının mahkemece tespitinde ve varılan sonuçta bir isabetsizlik yoktur.



*Bağımsız bölümün randevu evi olarak kullanılması

Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesinin son fıkrasında; bu maddedeki dava hakkının, sebebin öğrenilmesi tarihinden başlayarak 6 ay ve her halde dava tarihinin doğumundan başlayarak 5 yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa dava hakkının düşeceği öngörülmüştür. Yasanın bu maddesine göre dava hakkının düşmesi için 2 koşulun gerçekleşmesi zorunludur. Bunlar 6 aylık sürenin geçmesi ve dava sebebinin ortadan kalkmasıdır. 6 aylık süre geçtiği halde dava sebebi ortadan kalkmamışsa davacıların dava haklarının   düştüğünden söz edilemez.  Mahkemece 6 aylık sürenin geçip geçmediği hususu araştırılmış ise de, dava sebebinin ortadan kalkıp kalkmadığının araştırılması gerektiği konusu üzerinde durulmadan davanın reddi yönünde hüküm verilmesi doğru görülmemiştir.

*Arsa  payı oranında devrin kuralları


Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesi 5711 sayılı Yasa ile değiştirilmiştir. Anılan yasa maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre devre konu bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değerinin malikine ödenerek bu mülkiyetin davacı kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi, devir bedelinin hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara mahkemece belli uygun bir süre verilmesi, devir bedelinin süresi içinde bankaya yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü durumunda mahkemece davalının bağımsız bölümün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verilmesi gerekmektedir.

Anagayrimenkulün Yönetimi ile İlgili Pratik Bilgiler

/ Yorum Yok

Anagayrimenkulün Yönetimi ile İlgili Pratik Bilgiler


Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 27:

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.



BAZI PRATİK BİLGİLER


  1. Eski yöneticinin defter ve belgeleri yeni yöneticiye vermesi gerekir.
  2. Anayapıda ferdi mülkiyete geçildikten ve kat mülkiyeti tesis edildikten sonra kooperatif temsilcisinin  Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine dayalı dava hakkı kalmaz.
  3. Bitişik de olsa birden çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz ise de, paydaşlar ortak tesis için sözleşebilirler ve bu sözleşmeyi imzalayan kat maliki bununla bağlı olur.
  4. İki ayrı parsel üzerindeki kat malikleri arasında ortak yönetimi öngören sözleşme , onu imzalayanlar yönünden geçerli olup, uyuşmazlık genel hükümlere göre çözümlenir.
  5. Kat malikleri kurulunca görüşülüp incelenmesi yapılmamış bir yönetim planının imza edilmiş sayılmasına karar verilemez.
  6. Kooperatif ortaklığı ferdi mülkiyete geçilerek kat mülkiyeti kurulmuş ise kat malikleri kurulu yönetim planı uyarınca yönetici seçer.
  7. Eğer yönetim planı taslağının hükümlerinde kat malikleri anlaşamıyorlar ise davacının yasaya uygun biçimde düzenlettireceği yönetim planını mahkemeye vermesi gerekmektedir.
  8. Eğer kooperatif, kat mülkiyetine geçmiş ise, kooperatif kat maliklerinden gider payı isteyemez.
  9. Kat malikleri kurulu karar vermeden yönetim planı için mahkemeye başvurulamaz.

BAĞLANTILAR 





Kapıcılık Hizmetleri - Soru Cevap

/ Yorum Yok

Kapıcılık Hizmeti ile İlgili Soru ve Cevaplar


1) Kapıcı kısmi süreli iş sözleşmesine göre çalışıyorsa, kaç saati bir gün kabul edilerek sigorta primi yatırılmalıdır?

a) 24 saati
b) 16 saati
c) 12 saati
d) 8 saati
e) 7,5 saati

Cevap: E şıkkı - 7,5 Saati


2) Yıllık izin süresi ile ilgili olarak iş sözleşmesi ve toplu iş sözleşmesinde özel bir madde yokken 5 yıl ilk çalışmışlığı bulunan  56 yaşındaki kapıcının yıllık ücretli izin süresi kaç gündür?

a) 20
b) 15
c) 14
d) 10
e) 7

Cevap: A şıkkı - 20 gün




3) Sözleşmesi yönetici tarafında feshedilen kapıcı, kapıcı dairesini 15 gün içerisinde boşalmazsa, kat maliklerinin müracaatı sonucunda zabıta ile ilgili yeri ne kadarlık süre içinde boşaltır?

a) 1 hafta
b) 10 gün 
c) 15 gün 
d)3 hafta
e) 1 ay

Cevap: A şıkkı - 1 hafta


4) Ana taşınmazın korunması, bakımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi, bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi aşağıdakilerden hangisidir?

a) Kapıcı
b) Konut maliki
c) Kat maliki
d) Komşu
e) Güvenlikçi

Cevap: A şıkkı - Kapıcı


Komşu Hakları

12 Ağustos 2020 Çarşamba / Yorum Yok

Komşu Hakları 

Mülkiyet Kanunu Madde 683'te belirtildiği üzere:


"Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
(EK-101)Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir."




Eşya Hukuku'nun bütünü göz önünde tutularak ele alındığında, mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan ayni hak olarak nitelendirilebilir. Ancak mülkiyet hakkının bir başka özelliği de içeriğinin yalnızca yetkileri değil, aynı zamanda ödevleri de kapsamasıdır.

Medeni Kanun md. 737-750 'de yer alan kısıtlamalar , komşuluk nedeniyle meydana gelen karşılıklı ilişkide, birbirini rahatsız etmemeleri, zarara sokmamaları veya birbirlerine yardım etmelerini amaçlamaktadır. Bu çalışmada 'Mülkiyet hakkından doğan yetkilerin komşu lehine sınırlandırılması' Medeni Kanun'un sistematiğine uygun olarak ele alınacaktır.

Medeni Kanun madde 737'de komşulardan söz edilmiş, ancak bu konuda belirleyici bir ölçü gösterilmemiştir. Bu nedenle doktrin ve uygulamadan yararlanarak, komşunun tespiti gerekmektedir.

Komşudan amaç, taşınmazlardan birinde yapılan taşkın eylemlerin etkilerini duyurabilecek alan içinde bulunan taşınmazların bütünüdür. Komşuluğu belirlerken, taşınmazların birbirine yakınlığı, birbirlerine bitişik olup olmadığı önem teşkil etmez. Komşu kavramı göreceli bir kavram olup, her somut olayda yapılan eylemlerin etkilerini doğurabileceği alan göz önünde tutularak hangi taşınmazların komşu sayılması gerektiği belirlenmelidir. Çünkü taşkın eylemler, yalnızca birbirine bitişik komşular arasında değil, birbirinden az çok ayrı olan komşular arasında da söz konusu edilebilir.

Bir kişinin mülkünün kullanılmasının etki alanı içerisinde bulunan kimse veya kimseler komşu sayılmaktadır. Taşınmazların mevkilerinin, komşuluk ilişkilerine yer vermesi yeterlidir.

Yargıtaya göre:

"Komşu, sadece birbirine bitişik olan yapılar değil, içindekilerin herhangi bir davranışı ile uzakta veya yakında bulunan diğer yapılar ile ilgili taşınmazlardır"   

Buna göre komşu, yalnız zarar veren taşkın eylemin meydana geldiği taşınmazın bitişiğinde veya civarında değil, bu eylemlerden zarar gören bütün taşınmazlardır. Bu anlamda kat mülkiyeti kurulan taşınmazın çeşitli katları da Medeni Kanun 737 kapsamında komşu sayılmaktadır.


Bağlantılar:




Bütçe ile İlgili Soru - Cevaplar

/ Yorum Yok

Bütçe ile İlgili Soru - Cevaplar

1) Gelecekteki belli bir dönemde gerçekleşeceği öngörülen gelirler ile giderlerin tahmini rakamlarının yer aldığı çalışmalara ne ad verilir?

a) Bilanço
b) Bütçe
c) Borç - Alacak Durum Raporu
d) Satın Alma Prosedürü
e) Teklif Formu

Cevap: B Şıkkı - Bütçe 




2) Muhasebe verileri ile işletme bütçeleri için aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

a) Muhasebe verileri gerçekleşmesi planlanan, bütçeler ise gerçekleşen işlemlerden oluşur.
b)  Bütçe verilerinden muhasebe verileri oluşur.
c) Muhasebe verileri ile işletme bütçeleri arasında bir fark yoktur.
d) Vergi matrahı için muhasebe verileri değil bütçe verileri devlete bildirilir.
e) Muhasebe verileri geçmişi, işletme bütçeleri geleceği temsil eder.

Cevap: E Şıkkı - Muhasebe verileri geçmişi, işletme bütçeleri geleceği temsil eder.


3) İşletme faaliyet bütçeleri genellikle hangi dönem için düzenlenir?

a) 1 ay
b) 10 yıl
c) 2 yıl
d) 1 yıl
e) 6 ay

Cevap: D şıkkı - 1 Yıl


4) İşletme bütçelerinin denetiminde hangi raporlar hazırlanır?

a) Sorumluluk Raporu
b) Gelir Tablosu
c) İşletme Özeti
d) Mizan
e) Bilanço

Cevap: A Şıkkı - Sorumluluk Raporu


Dilekçe Örneği - Kat İrtifakının Kurulması

/ Yorum Yok

Kat İrtifakının Kurulması için Dilekçe Örneği


TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ'NE,

Tapunun ..................... ili, ............................... ilçesi,........................ mahallesi,...........................sokakta,................pafta,..................ada, ........................parsel    .../.../...... tarih ................. kütükte kayıtlı imar parselli arsamızın üzerine kagir apartman inşa edeceğiz. Proje gereği olarak bodrum kat spor salonu, zemin kat lokanta, asma kat dükkan ve dükkanların üstü mesken, işyeri olarak da............ daireli apartmana ait gerekli olan belgeler birlikte sunulmuştur. Kat irtifakının kurulması için gereğini arz ederiz.
Tarih:.../.../......

Saygılar
İmza
Ek Dosyalar:
1) Proje
2) Hisse sahibinin ad ve soyadı, binadaki bağımsız bölüm sayısı,arsa payı, bulunduğu kat, niteliği ve eklentileri
3) Yönetim Planı


kat irtifaklı tapu örneği

Önemli Bilgiler:

  • Yetkili tapu sicil müdürlüğü, taşınmazın bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğüdür.
  • Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifakı hakkıdır. Arsa payının devrinde kat irtifakı da devredilmiş olur.
  • Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
  • Kat irtifakının kurulabilmesi için taşınmazdaki malik veya maliklerin bir dilekçe ile tapu sicil müdürlüğüne başvuru yapmaları gerekmektedir.
  • Kat irtifakının kurulabilmesi için anataşınmaz henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olması gerekmektedir. Binanın bitiminde irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya birkaç kişinin müracaatı üzerine kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir.
  • Kat irtifakı anayapının  tamamında kurulmalıdır.
  • Kat irtifakının kurulması idari bir işlemdir. Mahkeme kararı ile kurulmaz.
  • Ortak yerlerin kullanım şekli, yönetim planı, kat malikleri kurulunca saptanır.
  • Yapı fiilen tamamlanmamış ve bağımsız bölümlerden üçte ikisi kullanılmaya başlamış ise anayapının yönetiminde Kat Mülkiyeti Yasası kuralları uygulanır.


Ortak Yerlere Arsa Payı Verilir mi? - Yargıtay Kararı

11 Ağustos 2020 Salı / Yorum Yok

Ortak Yerlere Arsa Payı Verilir mi?

Cevap: Verilmez

İlgili Yargıtay Kararı:
Mimari projede üst tarafı bekçi odası, alt tarafı ise ofis olarak gösterilmiş ortak yer niteliğindeki dava konusu yerin arsa payı tahsis edilerek bir bağımsız bölüm şeklinde tapuya tescili usulsüz olduğundan mahkemece bu şekilde tesis edilmiş tapunun iptaline karar verilmiş olmasına bir isabetsizlik yoktur.




Dava konusu yerin bu defa arsa payı muhafaza edilmek suretiyle yine bağımsız olarak tüm kat malikleri adına tescil edilmesi doğru değildir.

Anagayrimenkulün ortak yerlerine arsa payı verilmesi ve bunların tescil siciline geçirilmesi gerekmez. Bağımsız bölüm niteliğinde olmadığı için tapudaki kaydı iptal edilen yerin bağımsız bölüme ait tapunun iptali ile yetinmeli, fakat, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 5. maddesinin 2. fıkrasındaki hüküm uyarınca kat irtifakına bağlanmış pay bırakılmayacağı da dikkate alınarak bölüme tahsis edilen 30 / 650 payın diğer bağımsız bölümlere değerleri oranında dağıtılması ile diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarının bu şekilde düzeltilmesine karar verilmelidir.



Projede Yer Almayan Bağımsız Bölümün İptalinde Dağıtım

Kat Mülkiyeti 5. maddesinin 2. fıkrasının anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılmayacağına dair hükmü dikkate alınarak, bir bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline karar verilmesi halinde konu, kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan istem olmasa bile bu bağımsız bölüme ait arsa payının diğer bağımsız bölümlere değerleri oranında dağıtılması gerekir.

İşletme Defteri ile İlgili Soru-Cevap

/ Yorum Yok

İşletme Defteri ile İlgili Soru ve Cevaplar

1)    Tutulan işletme defterinin gider sayfasının ilk satırına ilk satırına hangi değer kaydı yapılır?
  • a) Kayıt tarihi yazılır
  • b) İşletmede satılmak üzere alınan malın toplam tutarı yazılır.
  • c) Açıklama yazılır
  • d) Bir önceki sayfanın veya dönem başı ise bir önceki dönemin devreden mal değeri yazılır
  • e) Hiçbiri
DOĞRU CEVAP: D şıkkı



2) İşletme hesap özeti ne zaman çıkarılır?
  • a) 6 ayda 1 sefer
  • b) Her ayın sonunda
  • c) Her ayın 15'inde
  • d) Haftada 1 sefer
  • e) Her hesap dönemi sonunda
DOĞRU CEVAP: E şıkkı


3) Aşağıdakilerden hangisi işletme defterinin gelir kısmına yazılır?

  • a) Dönem içinde yapılan mal satışları
  • b) Dönem içinde alınan hizmet alışı
  • c) Amortisman tutarı
  • d) Dönem başındaki mal mevcudu
  • e) Dönem içinde yapılan mal alışı
DOĞRU CEVAP: A şıkkı


Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

/ Yorum Yok

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Genel Kural

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. 



Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.


Önemli Bilgiler:

  • Kat Mülkiyeti yalnız bir parsel üzerindeki bağımsız bölümlerle ilgili olarak kurulabilir. Birden çok parsel üzerindeki bağımsız bölüm malikleri arasındaki uyuşmazlık , eğer varsa aralarındaki sözleşmenin hükümlerine ve genel esaslara göre çözümlenir.

  • Birden çok parsel üzerindeki yapılarda yer alan bağımsız bölüm malikleri bir araya gelerek ortak bir kat mülkiyeti kuramayacaklarından; aralarındaki uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Yasası'na göre çözümlenemez. 

  • Bağımsız bölümlerin projeye uygun hale getirilmesi davası Kat Mülkiyeti Yasası kapsamındadır.

  • Ortak yerlerdeki onarımın bedelinin tahsili istemine ilişkin davada, Kat Mülkiyeti Yasası uygulanır.

  • Bir taşınmazda Kat Mülkiyeti kurulabilmesi için, üzerindeki yapıların tamamlanmış olması gerekir.

  • Bağımsız bölümde köpek beslenmesinin önlenmesi davasında Kat Mülkiyeti Yasası uygulanmaz. Bu tip bir davaya komşuluk hukuku hükümleri çerçevesinde Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılır.
  • Kat Mülkiyeti kurulunca satış vaadi geçersiz olur.
  • Anataşınmaz dışındaki arazinin bahçeye dahil edilmesinde yapılan masraflar ortak gider değildir.

BAĞLANTILAR